文/尚能耀华 万威武目前，我国各大商业银行都早已积极开展个人住房抵押贷款业务，对银行来说，个人住房抵押贷款与普通抵押贷款比起，具备收益性低（贷款利率低）、安全性好（以自有物业抵押，更加有确保）的优点；同时，个人住房抵押贷款业务往往能带给涉及业务（如委托代理及居民储蓄等）的快速增长。因此，近年来我国商业银行以个人住房贷款为龙头的消费信贷业务获得了前所未有的迅猛发展，有效地性刺激了住房消费，推展了住宅业的发展，同时也为商业银行建构了极大的经济效益。然而，在个人住房贷款大大发展的同时，其风险隐患日益显出：假供楼、假合同屡禁不止；违规发放贷款，随便减少贷款条件；个人住房贷款不良率逐步下降，导致个人住房贷款业务的欺诈兴旺，给商业银行带给的风险损失大大减小。

因此，商业银行在增加贷款审核程序、便利客户的同时，不应留意有效地防止债权人风险。债权人风险（Default Risk）指购房者违背抵押贷款合约的誓约而引发的风险。

当债权人再次发生时，按照抵押贷款合约的规定，银行将享有抵押品（住房）的所有权，并且可以通过处理抵押物来补偿损失。但是在很多情况下，由于房价波动、交易成本等因素的影响，银行将无法重复使用其贷款，从而导致银行资产损失。我国商业银行防止债权人风险的主要措施有：严苛审查客户资信、掌控贷款比例及期限、作好贷后管理等工作。近些年来，随着国内保险市场的大大发展，个人住房抵押贷款保险作为防止债权人风险的最重要措施之一，早已受到了商业银行和保险公司的很大推崇。

房贷保险——掌控债权人风险的最重要措施个人住房抵押贷款保险是由保险公司对长年有经济能力支付贷款，但短期无充足自有资金的购房者获取信用，强化并集中贷款机构（商业银行）债权人风险的一种业务。它是在运用住房资金过程中，为避免抵押贷款风险，最大限度减少呆坏账的再次发生，确保抵押权益构建而创建的一种与住房抵押贷款制度相配套的补足制度。其风险移往和损失赔偿机制，减轻了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不平面等造成的风险，有力地前进了房地产金融市场的兴旺。

近年来，随着中国住房制度改革的大大深化和银行消费信贷业务的迅猛发展，个人住房抵押贷款保险开始逐步发展，它不仅可以让众多消费者取得长年的风险确保，而且也有效地防止了银行的信贷风险。对保险公司来说，由于赔付率极低，个人住房抵押贷款保险早已沦为大力推广的优质业务。

但是，将来来看，随着住房抵押贷款业务高速快速增长、贷款门槛逐步减少、贷款对象从金字塔塔尖改向塔腰，以及住房业主偿还高峰期的邻近，银行所面对的住房抵押贷款的债权人风险不会日益减小，因此，保险公司所面对的风险也不会大大减少。对保险公司而言，如何制订科学合理的保险费结构及保险费计算出来方式沦为掌控该项业务风险的关键问题。

目前，国内保险公司对房贷保险大多使用保险费一次付清的缴纳方式，保险费率的确认也只针对这一种情况，而且其计算出来方式也是延用其他险种（如财险、人寿保险）的方法。随着市场竞争的白热化和国家有关政策的完备，保险公司不致要研发多种房贷保险产品。要做这一点，就必需分析房贷保险和其他保险的区别。

房贷保险与其他保险的区别房贷保险是一个几乎不同于其他类型保险的业务。首先，房贷保险的损失概率虽然较低，但损失幅度却十分低，如上海各银行近几年的房贷债权人率仅为6‰，但每笔债权人保险公司的低于损失却低约8万元。其次，房贷保险损失再次发生时，单个风险不是几乎独立国家的。

许多其他的保险业务，如人寿保险和汽车保险，一般来说假设个别的单个风险和其他风险几乎独立国家，但是却很难假设房贷保险个别保单损失再次发生的概率需要几乎比较独立国家。再度，如果和意外保险（Casualty insurance）比起，意外保险一般来说只涵括某一时间范围，如一年，所以可以利用历史资料来要求保险费的大小。而房贷保险的保险费无法用此方法确认，因为房贷保险涵括许多期间（如二十年），而保险费一般来说在一开始就要确认；如果与人寿保险比起，房贷保险有具体的届满日期，并随着到期日的邻近，因借款人债权人所产生赔偿金的风险（Claim risk）不会随之减少。

而人寿保险一般来说没清楚的届满日期，并且随着被保险人年龄的减少，保险公司赔偿金的风险不会渐渐减少。此外，房贷保险的机制是维护贷款银行，即贷款银行为保险受益人，借款人无权变更受益人，也无法中止保险合同，这也和一般的保险业务有所不同。

最后，由于房贷的提早清偿亲率和债权人率受总体经济环境（如利率、房价、家庭收入、失业率等）的影响更大，所以相对于其他险种，房贷保险本身有很高的系统风险。房贷保险是一种类似的险种，因此，其产品创意、保险费结构及费率的计算出来方式无法几乎仿效其他险种，而必需针对房贷保险的自身特点，设计出有切实可行的方案。美国的房贷保险及保险费结构美国的房贷保险一般由政府获取的房贷保险和私人抵押贷款保险公司获取的房贷保险包含，并以政府的房贷保险居多，具有显著的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。

如美国联邦住房管理局（FHA）、退伍军人事务部（VA）获取的房贷保险就具备国家介入性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司（PMI）获取的房贷保险，也创建在购房者个人信用体系完备与保险业务市场化运作机制较好的基础上，并具备费率较低、险种多、灵活性简单等特点。

美国的住房抵押贷款保险还包括抵押房屋财产险、贷款者人寿保险以及购房者还款确保保险等。他山之石如何攻玉实质上，我国住房抵押贷款保险与国外比起还有相当大的差距，反映在以下几方面：首先，房贷险种亟需完备和创意。目前我国住房抵押贷款保险，主要是以抵押房屋财产保险一个险种居多，它主要保障房产遭到意外事故和自然灾害损毁的风险。实质上，从银行的角度来说，住房抵押贷款的仅次于风险来自于两个方面：一是贷款人因疾病或车祸损害而失去工作能力或丧生，造成不能偿还贷款；二是购房者因主观或客观原因不愿之后偿还债务贷款，即购房者的债权人风险。

似乎，目前的险种过分单一，显然无法符合银行和购房者回避风险的必须，因此，必需对房贷险种展开创意，如减少贷款人偿还债务期间的附属人寿保险以及购房者的还款保险等险种，以更进一步符合市场的必须。其次，必需调整保险费结构及保险费计算出来方式。

美国的保险机构往往不会根据客户的具体情况（如贷款金额、贷款期限、LTV）来制订适当的保险费结构（还包括保险费缴纳方式、费率大小、提早偿还时的处置等），因此，房贷保险的风险更加不易掌控，保险机构的权益更加有确保。忽略，我国保险公司目前大多使用单一的保险费结构，即对所有客户全部拒绝趸缴纳保险费、提早偿还时不弃保险费，这种方式一方面有利于合理掌控保险业务的风险，另一方面无法使客户根据自己的实际情况自由选择适合的保险方案，对市场拓展有利。因此，从将来来看，我国房贷保险的保险费结构终将由单一化向多元化过渡性。

具体来说，保险费的缴纳方式应该有趸缴纳保险费和年缴保险费两种；当借款人提早偿还债务贷款时，又有保险费撤回和保险费不撤回两种自由选择，两两人组就有四种保险费结构，在这四种保险费结构下，再行分别研发合适客户的保险费计算出来方式。再度，商业银行不应积极参与房贷保险的设计及创意。目前，商业银行为确保自身权益和掌控风险，一般不会拒绝贷款人出售房贷保险，但银行很少不会参予到房贷保险的产品设计及创意中，不能被动拒绝接受保险公司的获取的房贷产品。实质上，作为最理解住房抵押贷款的参与者和房贷保险的受益人，为更进一步掌控债权人风险，银行有充足的动力参予其中；而保险公司出于市场营销及产品创意的考虑到，也不应主动合力商业银行，设计合适我国实际的房贷产品。

最后，国家不应创建政府主导、多方参予的住房抵押贷款保险体制。目前我国房贷保险的主要主体是保险公司，保险公司的商业化运作要求了它们的主要客户是有一定经济实力的购房者，很多中低收入的购房者因种种原因无法享用到住房抵押贷款借贷及保险。我们不应糅合美国的作法，在商业保险和住房公积金借贷之外，创建以政府为主导的房贷保险，这种保险不应具有显著的社会福利性质，主要面向中低收入阶层获取房贷保险服务，在保险期限、保险费率、保险险种等方面给予一定的灵活性度，以更佳地服务于各阶层的民众。

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